Để thực hiện tốt công tác quản lý của nhà nước và đảm bảo các quyền của cá nhân, tổ chức trong nước và nước ngoài về nhà ở, các hoạt động đầu tư, kinh doanh, mua bán nhà ở…trên đất nước Việt Nam; tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Nhà ở bổ sung và sửa đổi – gọi là Luật Nhà ở năm 2014. Đạo luật này có hiệu lực từ 01/07/2015, thay thế Luật nhà ở 2005. Luật Nhà ở 2014 có nhiều điểm mới, đã khắc phục được những bất cập từ thực tiễn, nhất là yêu cầu đặt ra làm thế nào để lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản mang lại hiệu quả, phá vỡ “Tảng băng lớn, gây bao hệ quả xấu” để thị trường bất động sản tiếp tục sôi động “ấm lên” là một thị trường hấp dẫn ….

Để thực hiện tốt công tác quản lý của nhà nước và đảm bảo các quyền của cá nhân, tổ chức trong nước và nước ngoài về nhà ở, các hoạt động đầu tư, kinh doanh, mua bán nhà ở…trên đất nước Việt Nam; tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Nhà ở bổ sung và sửa đổi – gọi là Luật Nhà ở năm 2014. Đạo luật này có hiệu lực từ 01/07/2015, thay thế Luật nhà ở 2005.

Luật Nhà ở 2014 có nhiều điểm mới, đã khắc phục được những bất cập từ thực tiễn, nhất là yêu cầu đặt ra làm thế nào để lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản mang lại hiệu quả, phá vỡ “Tảng băng lớn, gây bao hệ quả xấu” để thị trường bất động sản tiếp tục sôi động “ấm lên” là một thị trường hấp dẫn ….

Luật Nhà ở có nhiều quy định mới, đáng chú ý là các quy định sau:

1. Rõ đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và mở rộng đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam . Bao gồm:

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

 - Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Quy định cụ thể hơn quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài. Thời hạn sở hữu nhà ở cho cá nhân nước ngoài kéo dài hơn.

Quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài:

Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong 01 tòa nhà chung cư hoặc không quá 250 căn nhà đối với nhà ở riêng lẻ trong 01 khu dân cư tương đương 01 đơn vị hành chính cấp phường.

Trường hợp vượt quá quy định trên hoặc được tặng cho, được thừa kế nhà ở thương mại trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

Thời hạn sở hữu nhà ở cho cá nhân nước ngoài:

Nếu cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở lâu dài và có quyền như công dân Việt Nam.

Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể gia hạn thêm nhưng phải ghi rõ nhu cầu và thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận.

3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh, mua bán nhà ở, cho thuê nhà ở tại Việt Nam phải nộp thuế…

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền kinh doanh, mua bán nhà ở và cho thuê nhà ở để sử dụng vào mục đích pháp luật Việt Nam không cấm. Nhưng các hoạt động này phải tuân thủ theo các quy định trên từng lĩnh vực cụ thể của Luật Nhà ở và các đạo luật liên quan như Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật thuế, Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự….

4. Mở rộng đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Ngoài các đối tượng hưởng chính sác hỗ trợ về nhà ở xã hội được quy định tại Luật nhà ở 2005, còn thêm các đối tượng sau đây:

- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ trong trường hợp không còn đủ điều kiện được thuê hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi.

- Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập.

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

5. Rõ đối tượng thu nhập thấp được hỗ trợ mua nhà ở xã hội. Trong thời hạn 5 năm không được bán lại nhà ở xã hội kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở

Đối tượng thu nhập thấp được hỗ trợ mua nhà ở xã hội gồm:

Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị được hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội.

Ngoài ra, đối tượng này còn được hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở.

Mua nhà ở xã hội không được bán lại trong thời hạn 05 năm

Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.

 Nếu trong 05 năm có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế TNCN.

 6. Các trường hợp không bắt buộc phải có “Sổ đỏ”

 Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở trong trường hợp bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở, nếu trong 05 năm có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế TNCN.

Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

Nhận thừa kế nhà ở.

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó

7. Rõ trách nhiệm trong việc cấp “sổ đỏ”

Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà trừ trường hợp họ tự nguyện làm thủ tục.

Quy định này áp dụng đối với nhà ở xã hội, căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, tiến độ thực hiện, tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

8. Xác định cụ thể quỹ đất cho phát triển nhà ở

 Trước đây quy định này không rõ, nên hầu hết các dự án quy hoạch đều không quan tâm đầy đủ về quy đất phát triển nhà ở, nhất là quy hoạch xây dựng nông thôn, khu công nghiệp, các trường chuyên nghiệp… Tại Luật Nhà ở lần này quy định:

 Khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu công nghiệp); quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn (sau đây gọi chung là khu nghiên cứu đào tạo), cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch.

 Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ. Đối với các loại đô thị còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

 9. Quản lý chặt chẽ và công bằng trong việc sử dụng Nhà ở công vụ và kế hoạch phát triển nhà ở công vụ

- Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.

- Nhà nước đầu tư vốn từ ngân sách, bao gồm ngân sách trung ương và ngân sách địa phương để xây dựng nhà ở công vụ hoặc để mua, thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ. Nhà ở công vụ bao gồm nhà ở công vụ của trung ương và nhà ở công vụ của địa phương.

- Việc đầu tư xây dựng nhà ở công vụ hoặc mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ phải căn cứ vào kế hoạch phát triển nhà ở công vụ quy định tại khoản 3 Điều này, bảo đảm các điều kiện an toàn trong công tác và thuận tiện trong sinh hoạt, đi lại của người sử dụng nhà ở công vụ.

10. Tính đúng, tính đủ, công bằng và minh bạch việc xác định giá thuê nhà ở công vụ. xác định cụ thể các nghĩa vụ của Người thuê nhà ở công vụ

Nguyên tắc xác định giá thuê nhà ở công vụ:

Tính đúng, tính đủ các chi phí cần thiết để thực hiện quản lý vận hành, bảo trì và quản lý cho thuê trong quá trình sử dụng nhà ở công vụ.

Không tính tiền sử dụng đất xây dựng nhà ở công vụ và không tính chi phí khấu hao vốn đầu tư xây dựng nhà ở công vụ hoặc chi phí mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ.

Người thuê nhà ở công vụ có các nghĩa vụ sau đây:

- Sử dụng nhà vào mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt cho bản thân và các thành viên trong gia đình trong thời gian thuê nhà ở;

- Có trách nhiệm giữ gìn nhà ở và các tài sản kèm theo; không được tự ý cải tạo, sửa chữa, phá dỡ nhà ở công vụ; trường hợp sử dụng căn hộ chung cư thì còn phải tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư;

- Không được cho thuê lại, cho mượn, ủy quyền quản lý nhà ở công vụ;

- Trả tiền thuê nhà ở theo hợp đồng thuê nhà ở ký với bên cho thuê và thanh toán các khoản chi phí phục vụ sinh hoạt khác theo quy định của bên cung cấp dịch vụ;

- Trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước khi không còn thuộc đối tượng được thuê nhà ở hoặc khi không còn nhu cầu thuê nhà ở công vụ hoặc khi có hành vi vi phạm thuộc diện bị thu hồi nhà ở theo quy định của Luật này trong thời hạn không quá 90 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của cơ quan quản lý nhà ở công vụ;

- Chấp hành quyết định cưỡng chế thu hồi nhà ở của cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp bị cưỡng chế thu hồi nhà ở...

 Nguyễn Xuân Diên

Lượt xem: 650