Thực hiện chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2014 của Quốc hội và Chương trình hoạt động của Đoàn ĐBQH thành phố Hà Nội năm 2014. Để chuẩn bị cho kỳ họp thứ Tám, Quốc hội khóa XIII, ngày 4/9/2014, Đoàn ĐBQH thành phố Hà Nội tổ chức hội nghị lấy ý kiến đóng góp vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và tổng hợp các ý kiến góp ý cụ thể.

Thực hiện chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2014 của Quốc hội và Chương trình hoạt động của Đoàn ĐBQH thành phố Hà Nội năm 2014. Để chuẩn bị cho kỳ họp thứ Tám, Quốc hội khóa XIII, ngày 4/9/2014, Đoàn ĐBQH thành phố Hà Nội tổ chức hội nghị lấy ý kiến đóng góp vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và tổng hợp các ý kiến góp ý cụ thể.

Kết quả đa số ý kiến nhất trí với sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản để khắc phục những bất cập hiện nay như: phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản; điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư; xác định quyền sở hữu bất động sản; hình thức kinh doanh bất động sản; huy động vốn đầu tư bất động sản; thực hiện các nghĩa vụ thuế và tài chính liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản…

Có ý kiến cho rằng phạm vi điều chỉnh của dự thảo luật mới chỉ đề cập đến phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản trong khi đó dự thảo luật có một chương quy định về Quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Đề nghị bổ sung nội dung này vào phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật.

Có ý kiến đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu thiết kế chuyển Điều 77 thành Chương Xử lý vi phạm, trong đó quy định cụ thể việc xử lý đối với cơ quan nhà nước, cán bộ công chức, doanh nghiệp, nhà đầu tư, cá nhân vi phạm…

Đối với một số vấn đề góp ý cụ thể, về điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh (Điều 6)

- Khoản 1:

+ Điểm a: Có ý kiến đề nghị quy định cụ thể trong dự thảo Luật cơ quan nào có thẩm quyền xác minh, chứng nhận nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh bất động sản không phát sinh tranh chấp để bảo đảm quyền lợi của các chủ thể.

+ Điểm c:Có ý kiến đề nghị viết lại như sau: "Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với nhà, công trình xây dựng trên đất" .

+ Điểm d: Có ý kiến đề nghị thay cụm từ “và giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành…” bằng cụm từ “..và xác nhận của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền về việc hoàn thành...” và thay cụm từ “biên bản nghiệm thu” bằng cụm từ “xác nhận của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền về việc”.

Có ý kiến đề nghị quy định trong dự thảo Luật cụ thể từng loại “giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án”.

- Điểm b, Khoản 2: Có ý kiến đề nghị viết lại như sau: “Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trường hợp quyền sử dụng đất đang được thế chấp vay vốn tại các ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng thì phải có văn bản thoả thuận của ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng nhận thế chấp"

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (Điều 7)

- Khoản1: + Đa số ý kiến đề nghị Ban soạn thảo quy định giảm mức vốn pháp định xuống (dưới 20 tỷ đồng) để phù hợp với thực tế hiện nay. Đồng thời quy định “Phải có vốn chủ sở hữu đảm bảo ít nhất 20% tổng vốn đầu tư của dự án theo dự toán được phê duyệt, phải đảm bảo vốn chủ sở hữu và vốn huy động (không bao gồm phần huy động của người mua dưới mọi hình thức) không nhỏ hơn 40% tổng vốn đầu tư của dự án theo dự toán được phê duyệt”.

+ Có ý kiến đề nghị tăng mức vốn pháp định vì hoạt động kinh doanh bất động sản cần vốn đầu tư lớn: Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và Nghị quyết 43/NQ-CP ngày 6/6/2014 của Chính phủ về một số nhiệm vụ trọng tâm cải cách thủ tục hành chính trong hình thành và thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất để cải thiện môi trường kinh doanh có yêu cầu về điều kiện để được chấp thuận chủ trương đầu tư: “Nhà đầu tư có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án đầu tư không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha” do vậy nếu mức vốn pháp định chỉ có 20 tỷ đồng thì sẽ không đáp ứng điều kiện.

+ Có ý kiến đề nghị không nên quy định cứng vốn pháp định trong dự thảo Luật mà tùy theo từng qui mô hoạt động của doanh nghiệp, theo từng dự án (như Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định điều kiện về vốn đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại). Đồng thời bổ sung quy định về vốn pháp định trong hoạt động dịch vụ kinh doanh bất động sản cho phù hợp với từng doanh nghiệp kinh doanh các loại hình này.

Về phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 8)

- Khoản 2, Khoản 3: Có ý kiến đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu, bổ sung quy định cụ thể về điều kiện được kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cho phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2013.

- Khoản 3: Có ý kiến cho rằng quy định như dự thảo Luật có thể vi phạm nguyên tắc "Thương mại không phân biệt đối xử" trong Hiệp định gia nhập Tổ chức thương mại thế giới. Đề nghị bổ sung nội dung điểm c khoản 2 để khuyến khích các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở và cho thuê lại.  

Về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh (Điều 12)

Khoản 2: Có ý kiến cho rằng để tăng tính minh bạch và hạn chế những vi phạm của chủ đầu tư trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đề nghị bổ sung điểm mới như sau: “Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với dự án của chủ đầu tư”

Về yêu cầu đối với chủ đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh (Điều 15)

- Khoản 3: + Có ý kiến đề nghị bổ sung cụm từ “hoặc huy động vốn có kèm theo quyền mua nhà, công trình xây dựng trong tương lai” vào sau cụm từ “công trình xây dựng hình thành trong tương lai”; bổ sung cụm từ “tiền huy động vốn của nhà đầu tư” vào sau cụm từ “ và phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng”

+ Có ý kiến đề nghị quy định cụ thể “việc sử dụng tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư đúng mục đích và tiến độ”, cơ chế xử lý trong trường hợp chủ đầu tư sử dụng không đúng mục đích, tiến độ đã được phê duyệt.

- Khoản 4: + Có ý kiến cho rằng dự thảo Luật quy định phải hoàn thành các công trình hạ tầng xã hội mới bàn giao nhà thì sẽ dẫn đến tình trạng nhà ở đã xây dựng xong nhưng không bàn giao được do các công trình hạ tầng xã hội chưa hoàn thành. Đề nghị viết lại như sau: “Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình trình xây dựng. Nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong tiến độ dự án nếu được giao làm chủ đầu tư các dự án thành phần này”.

+ Có ý kiến cho rằng nội dung câu đầu và câu sau mâu thuẫn nhau: Câu đầu “chỉ cho phép bàn giao nhà khi đã hoàn thành xong việc xây dựng, công trình nhà đó…” tuy nhiên câu sau lại quy định “cho phép bàn giao nhà xây thô”. Đề nghị bổ sung “có thể thực hiện bàn giao nhà xây thô trong trường hợp hai bên có thỏa thuận trong hợp đồng”.

- Khoản 5: Có ý kiến đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu, xem xét quy định cụ thể trách nhiệm, biện pháp xử lý đối với các chủ đầu tư làm chậm, làm không đầy đủ thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua theo thời hạn quy định trong dự thảo Luật.

Về bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 22)

- Khoản 1: Có ý kiến đề nghị bỏ nội dung “báo cáo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh  cho phép triển khai bán nhà ở” vì đây thực chất là “giấy phép con”, nội dung này cần được lồng ghép trong thủ tục chấp thuận chủ trương dự án phát triển nhà ở để giảm bớt thủ tục hành chính.

Về quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng (Điều 24)

- Khoản 2: + Đa số ý kiến đề nghị chọn phương án 1 vì cho rằng phương án 2 không đảm bảo sự bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Đồng thời đề nghị giảm tỷ lệ “không được thu quá 60% giá trị hợp đồng mua bán khi chưa giao nhà” và “không được thu quá 90% giá trị hợp đồng mua bán khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất…”

+ Có ý kiến chọn phương án 2 vì nội dung đã quy định đến cả đối tượng là doanh nghiệp có vốn đầu từ nước ngoài hoạt động kinh doanh bất động sản.

Về nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 51)

- Khoản 4: Có ý kiến đề nghị quy định cụ thể “hồ sơ dự án” gồm những loại giấy tờ nào?

- Có ý kiến đề nghị bổ sung khoản mới như sau:"6. Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án gắn liền với việc chuyển nhượng vốn góp, cổ phần của doanh nghiệp phải thực hiện quy định về thay đổi đăng ký doanh nghiệp, thực hiện nghĩa vụ nộp thuế chuyển nhượng vốn theo quy định của Luật doanh nghiệp, các Luật về thuế và các luật khác có liên quan".

Về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 52)

- Điểm b, Khoản 1: + Có ý kiến đề nghị không nên quy định điểm này vì khi chủ đầu tư đã không có đủ khả năng thực hiện dự án mới cần đến chuyển nhượng để tháo gỡ khó khăn thì không thể hoàn thành được việc đầu tư hạ tầng theo đúng tiến độ, mặt khác khi chuyển nhượng cho chủ đầu tư mới chắc chắn sẽ có sự thay đổi và điều chỉnh về quy hoạch, về thiết kế các công trình hạ tầng kỹ thuật, như vậy dẫn đến sự lãng phí đối với các công trình hạ tầng kỹ thuật vừa được làm xong.

+ Có ý kiến đề nghị quy định chế tài xử lý đối với trường hợp chủ đầu tư chưa xây dựng xong hạ tầng hoặc tiến độ thi công chậm so với tiến độ đã được phê duyệt.

- Có ý kiến đề nghị bổ sung điểm mới như sau:

e) Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất đã thế chấp để vay vốn của ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng và số tiền vay chưa trả hết thì phải có thoả thuận bằng văn bản của ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng nhận thế chấp.

- Khoản 3: Có ý kiến đề nghị dự thảo Luật không nên quy định “ký quỹ” vì lãng phí nguồn lực và lại là yếu tố làm tăng giá thành sản phẩm.

Về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 53)

Có ý kiến đề nghị bổ sung quy định đối với trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư là dự án xây dựng nhà máy, xưởng sản xuất không phải là dự án kinh doanh bất động sản  (trong trường hợp chưa xây dựng xong)...

Toàn văn báo cáo tổng hợp xem tại đây: 

HOÀI THƯƠNG

Lượt xem: 240